Valuarvurdering sådan sikrer andelsboligforeninger en realistisk ejendomsværdi

En valuarvurdering spiller en central rolle for andelsboligforeninger, der vil kende deres ejendoms reelle markedsværdi. Vurderingen påvirker både andelskronen, mulighederne for lån til renovering og medlemmernes økonomi på lang sigt. Mange bestyrelser oplever dog, at regler, begreber og metodevalg kan være svære at gennemskue.

Nedenfor gennemgås, hvad en valuarvurdering er, hvordan processen typisk foregår, og hvilke valg en forening bør være særligt opmærksom på.

Hvad er en valuarvurdering og hvorfor er den vigtig?

En valuarvurdering er en professionel vurdering af en ejendoms markedsværdi udført af en valuar, der har særlig uddannelse og erfaring inden for ejendomsvurdering. For andelsboligforeninger bruges vurderingen typisk som grundlag for at beregne andelsværdierne i regnskabet.

Kort fortalt handler en valuarvurdering om tre ting:

1. At fastsætte en markedskonform værdi på ejendommen
2. At skabe et fair grundlag for andelskrone og prisniveau
3. At give foreningen et realistisk udgangspunkt for belåning og planlægning

Når en forening vælger valuarvurdering som metode, sker det ofte for at komme tættere på den pris, ejendommen kunne handles til som almindelig boligudlejningsejendom. Det kan have stor betydning for, hvor høje andelsværdierne bliver.

En for høj vurdering kan umiddelbart virke attraktiv, fordi andelene kan sættes til en højere maksimalpris. Bagsiden er, at det kan skræmme købere væk, give længere liggetid og øge risikoen for, at andelene i praksis ikke kan sælges til den fastsatte pris.

En for lav vurdering kan til gengæld betyde, at andelshaverne binder unødig formue i ejendommen, og at foreningen ikke udnytter sit belåningspotentiale i banken. Det kan for eksempel gøre det sværere at få finansieret større forbedringer, energirenoveringer eller ombygninger.

En gennemarbejdet, realistisk vurdering ligger typisk et sted midt imellem den følger markedet, uden at presse værdien kunstigt op.

Sådan foregår processen i praksis

Når en andelsboligforening ønsker en ny valuarvurdering, starter processen normalt med, at bestyrelsen indhenter tilbud fra en eller flere valuarer. Her er der flere elementer, som ofte indgår i selve vurderingen.

En typisk vurderingsproces består blandt andet af:

– Gennemgang af ejendommens regnskaber og lejeindtægter
– Vurdering af ejendommens stand og vedligeholdelsesniveau
– Analyse af beliggenhed, herunder bydel, nærområde og udviklingstendenser
– Sammenligning med lignende ejendomme, som for nylig er handlet
– Gennemgang af lovgivning og regulering, der påvirker brug og udlejning

På baggrund af disse forhold fastsætter valuaren en samlet markedsværdi. Vurderingen bruges typisk i andelsforeningens regnskab, hvor den omregnes til en andelskrone.

Mange foreninger vælger at få lavet en ny vurdering med faste intervaller. Det kan for eksempel være hvert år eller hvert andet år, afhængigt af foreningens vedtægter og generalforsamlingens beslutninger. Løbende opdatering giver et mere præcist billede af ejendommens værdi, især i perioder med store udsving på boligmarkedet.

I nogle tilfælde vælger en forening at få foretaget to uafhængige valuarvurderinger for at teste, om vurderingerne ligger nogenlunde tæt på hinanden. Når to uvildige fagpersoner lander på et lignende niveau, styrker det tilliden til, at værdiansættelsen er realistisk.

Hvad bør bestyrelsen være særligt opmærksom på?

Valget af valuar og håndteringen af vurderingen er et ansvar, der typisk ligger hos bestyrelsen, men som påvirker hele foreningen. Flere forhold går igen som særligt vigtige, når en forening arbejder med valuarvurdering.

For det første bør bestyrelsen undersøge, om vurderingsmetoden reelt gavner foreningen. Det kræver ofte et regneeksempel, hvor man sammenligner den nuværende metode (for eksempel offentlig vurdering eller anskaffelsessum) med en forventet valuarvurdering.

For det andet er det en klar fordel at vælge en valuar med solid faglig baggrund. Mange foreninger lægger vægt på, at vurderingsmanden er:

– Uddannet ejendomsmægler med specialviden om udlejningsejendomme
– Uddannet diplomvaluar, som er en af de mest opdaterede valuaruddannelser i Danmark
– Medlem af relevante brancheforeninger, der stiller krav til etik og kvalitet

Faglighed er vigtig, fordi bestyrelsen i sidste ende skal kunne forklare og forsvare den valgte vurdering over for både andelshavere, revisor og banker.

For det tredje er uafhængighed og troværdighed centrale. Der findes eksempler på valuarer, som konsekvent lægger sig meget højt i markedet for at tilfredsstille foreningerne på kort sigt. Det kan give medvind i nogle år, men risikoen er, at prisen på andelene fjerner sig så langt fra virkeligheden, at det skaber problemer, når andelene skal sælges.

Her kan bestyrelsen med fordel stille spørgsmål som:

– Hvordan dokumenterer valuaren sit niveau i forhold til handler i området?
– Hvilke forudsætninger ligger der bag rente, afkastkrav og lejeniveau?
– Hvordan håndteres usikkerhed, for eksempel ved større vedligeholdelsesbehov?

Endelig er der de lovgivningsmæssige rammer, som foreningerne skal forholde sig til. Særligt muligheden for at fastholde en vurdering indhentet før 1. juli 2020 har fyldt meget. Her er det vigtigt, at bestyrelsen får hjælp til at forstå, hvilke konsekvenser en fastholdt vurdering har på lang sigt, og hvornår det kan være klogt at skifte til en nyere vurdering, der afspejler markedet bedre.

Når bestyrelsen skal vælge rådgiver, kan det være en fordel også at spørge foreningens administrationsselskab til råds. Administratorer har ofte et godt overblik over, hvilke valuarer der leverer solide, gennemskuelige vurderinger, som revisor og banker anerkender.

Flere andelsboligforeninger på især Frederiksberg og i København vælger at bruge professionelle ejendomsrådgivere med mange års erfaring i netop boligudlejningsejendomme. Her fremhæves blandt andet PROAD, som arbejder med vurderinger for et stort antal andelsboligforeninger hvert år og har fokus på tæt, langsigtet dialog. Foreninger, der ønsker mere viden eller konkret hjælp til en ny vurdering, kan med fordel tage kontakt til PROAD eller læse mere på proad.dk.